一、明确两个概念 
       1、现值损失：合同被认定无效后，装饰装修物的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。 
       2、残值损失：合同被解除后，装饰装修物的剩余价值。该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。应考虑合同解除而未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则。即如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。 
       注：《解释》依照租赁合同的内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。也就是说承租人在装修房屋的同时，也享受到了装修利益，这种利益应当是消耗物，随着承租人对租赁物的使用而逐渐消耗，消耗掉的不应列为损失，只要没消耗的才是损失，耗完之后，损失为零。 

二、分两种情况处理 
       1、未形成附和物的。装饰物品的所有权归承租人所有，承租人享有当然的处分权。不论合同因何原因终止。 
       2、形成附和物的。区分合同无效、合同解除、合同期满三种情形。 
       ①合同无效。违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同为无效合同。合同被认定无效后，装饰装修问题的解决变成了当务之急。按照《解释》，出租人如果同意继续利用的，装饰装修物归出租人所有，出租人可随意处分，但应当基于不当得利而支付承租人该装饰装修物的现值损失。出租人不同意利用的，现值损失根据当事人双方过错大小按比例分担。 
      ②合同解除。包括当事人单方解除、双方协议解除。出租人如果同意继续利用的，装饰装修物归出租人所有，出租人可随意处分，同理仍应当支付装饰装修的残值损失。出租人不同意利用的，残值损失由违约解除合同的一方或双方承担。如果均无过错的，按照公平原则合理分担。 
      ③合同期满。是指合同约定的租赁期限届满，当事人双方权利义务终止。此情形，装饰装修物归出租人所有，无需向承租人补偿。因为此时承租人已经享尽其装饰装修带来的利益，合同期满后，并不遭受任何损失，所以出租人此时获得装饰装修物不应当向承租人补偿。 

      简图为：